杭州小区物业退出后：高层住宅维护责任何在？

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杭州一处3800户的小区在物业撤离后，所有电梯停运，住在30层以上的业主不得不选择步行上楼。至2025年，全国已有173个物业撤场，其中超过六成是物业公司主动退出。这种现象反映出为何物业管理行业不再愿意承担部分责任，以及高层住宅的维护成本最终由谁来承担。

过去，业主更换物业较为困难，但现在一些小区的物业正主动提出退出。撤场项目集中在苏州、重庆、武汉和成都等快速建设高层住宅的城市。物业撤离不仅意味着服务人数减少，还影响电梯、供水和消防等日常运营。物业公司撤场的主要原因在于难以维持收支平衡，工资不断上涨而物业费却未相应提升，导致财务压力加大。

数据显示，物业公司的收费率由2021年的89%降至2025年的71%，大部分中小型物业项目的收缴率更是低于65%，而老旧小区甚至低于50%。行业一般将85%视为盈亏平衡线，低于60%便是严重亏损。以湖州安吉的恒隆城为例，该小区物业在2023年底进驻，但收缴率从62.82%降至2026年的16.5%，最终物业公司亏损数百万元，提前撤离。

业主们的诉求也难以得到回应，比如绍兴的一处小区地下室漏水和墙面发霉的问题反复出现却未解决。杭州另一小区业主发现电梯广告和停车费的收益超过70万元，但物业未公布相关明细，导致业主认为交费没有得到有效服务。

对于低层住户来说，物业撤离暂时可接受，但高层住户面临的是设备维护问题。例如，如果没有物业管理，电梯停运将不再可用，水泵停止时会导致住户无法供水，消防安全风险也随之加大。全国现有超120万台电梯中，逾百万台使用超过十年，故障率远高于新电梯。

物业撤场后，维护和巡检的衔接不畅将影响居民安全。虽然全国住宅专项维修资金累计超过1万亿元，但使用率却非常低，许多地区只能占到10%左右。动用这些资金需经过业主过半数同意，因而有效申请常常被拖延。

物业管理的撤离不仅对房地产市场产生影响，房价承受一定压力。不完全的小区发展虽不能完全代表所有高层住宅状况，但它提示业主，物业服务的缺失将严重影响设备维护和居住安全。尽管高层住宅可能不会全失去价值，但市场差异将愈发明显；核心区域的新建住宅可能保持一定保值能力，而边缘地区的老旧住宅则面临难以出售和修缮危机。

高层住宅的二手房挂牌周期普遍超过28个月，而一线和二线城市的高层房价已下跌15%至25%。而拆除重建并非易事，高层住宅建设成本高昂，加之补偿和新建费用，使得改善现状变得复杂。

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